房地產(chǎn)市場(chǎng)，最近這幾年的變化真的讓人覺(jué)得歷史性的大轉(zhuǎn)折已經(jīng)來(lái)臨。
你看，過(guò)去那些認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌的想法，現(xiàn)在也慢慢被打破了。許多人已經(jīng)從那種靠房?jī)r(jià)暴漲致富的夢(mèng)想中醒過(guò)來(lái)了。
其實(shí)這些都只是表面現(xiàn)象。要真正搞清楚國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)變成現(xiàn)在這個(gè)樣子，我們得深挖一下這些年房地產(chǎn)發(fā)生了什么，以及背后的真正動(dòng)力是什么。
第一，房地產(chǎn)可能不再是刺激經(jīng)濟(jì)的“萬(wàn)金油”了。
以前，房地產(chǎn)像是經(jīng)濟(jì)的急救箱，經(jīng)濟(jì)不行了就靠它給添把火。但現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)帶來(lái)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題越來(lái)越明顯，政府對(duì)房地產(chǎn)的看法也在改變。
有人可能會(huì)問(wèn)，最近政府不是還在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？之前的一些限制措施不是取消了，還增加了一些刺激政策，這不還是用房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)嗎？
其實(shí)，到了現(xiàn)在這個(gè)階段，這些措施主要是為了穩(wěn)定房市，防止它拖累經(jīng)濟(jì)。這跟之前直接用房地產(chǎn)來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是有很大的不同的。
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第二點(diǎn)，人口問(wèn)題會(huì)根本上改變房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
大家都知道，房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和人口是分不開(kāi)的。之前國(guó)內(nèi)房市能走出那么長(zhǎng)時(shí)間的大牛市，核心就在于人口紅利，還有隨之而來(lái)的城市化進(jìn)程，這些都帶動(dòng)了大量的城市住房需求。
但現(xiàn)在，這個(gè)曾經(jīng)的大紅利正在悄悄地發(fā)生變化。到了2023年底，國(guó)內(nèi)的人口數(shù)量減少了208萬(wàn)，這個(gè)數(shù)字差不多相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人口總量。比起2022年，人口減少的速度不僅沒(méi)有慢下來(lái)，反而還在加速。
人口開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)需求是個(gè)長(zhǎng)期的制約因素，無(wú)論是基本的居住需求還是希望改善居住條件的需求，都會(huì)受到很大影響。加上國(guó)內(nèi)人口老齡化的趨勢(shì)，這些問(wèn)題一疊加，就讓市場(chǎng)對(duì)房市未來(lái)的預(yù)期變得不那么樂(lè)觀，也成了現(xiàn)在樓市難以復(fù)蘇的一個(gè)重要原因。
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三、住房“雙軌制”可能快要實(shí)現(xiàn)了
在國(guó)內(nèi)，尤其是一線和強(qiáng)二線城市，房子一直挺緊張的，很多新到的年輕人剛開(kāi)始工作時(shí)，買(mǎi)房壓力大，所以國(guó)家過(guò)去幾年都在積極建保障性住房，幫助這部分人解決住房問(wèn)題。目標(biāo)就是讓保障性住房和普通商品房?jī)煞N形式共存，這就是所謂的“雙軌制”。
最近幾年房市調(diào)整，房?jī)r(jià)都有所下降，這讓“雙軌制”實(shí)現(xiàn)的可能性更大了。你聽(tīng)說(shuō)過(guò)嗎？最近有消息說(shuō)地方政府可以買(mǎi)一些現(xiàn)有的商品房轉(zhuǎn)成保障房，有的地方已經(jīng)開(kāi)始這么做了。這肯定會(huì)讓“雙軌制”更快地成形。
四、購(gòu)房者的心態(tài)大變
以前，大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，買(mǎi)房都挺積極的，甚至還有半夜排隊(duì)搖號(hào)的情況。因?yàn)榇蠹叶既ベI(mǎi)，房?jī)r(jià)自然就繼續(xù)漲，大家看到漲就更想買(mǎi)，形成了一個(gè)循環(huán)。
但現(xiàn)在完全反過(guò)來(lái)了。這幾年房市調(diào)整，很多人開(kāi)始覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)跌，這就讓大家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)不抱好感。有這種想法的人，就算原本打算買(mǎi)房，也可能會(huì)選擇等等再看，這種行為又會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)下滑。