亚洲国产婷婷_手机在线观看国产精品_日本一区二区三区在线视频_亚洲精品成人久久

首頁 > 汽車測評 > 汽車測評 > 政策組合拳連環(huán)發(fā)力 樓市或?qū)⒂瓉硇鹿拯c

政策組合拳連環(huán)發(fā)力 樓市或?qū)⒂瓉硇鹿拯c

發(fā)布時間:2024-05-26 15:21:51

5月17日,房地產(chǎn)市場迎來一攬子重磅利好政策,極大刺激了市場情緒,同時也引發(fā)業(yè)界、學(xué)界對政策展開熱烈討論。本輪政策出臺有著怎樣的內(nèi)在邏輯?還有哪些亟待破解的難題?政策效果如何?后續(xù)還將有怎樣的政策工具?圍繞這些熱點問題,各研究機構(gòu)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家及其領(lǐng)銜的研究團(tuán)隊紛紛給出了各自的解讀。

政策的內(nèi)在邏輯

4月30日,中央政治局會議針對當(dāng)前房地產(chǎn)問題提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。5月17日出臺的政策組合拳是對中央政治局會議精神的貫徹落實。政策可以概括為三大方面:

一是需求端政策。通過降低購房門檻和購房成本刺激有效需求入市,包括降低首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率等。

二是保交房政策。推進(jìn)融資“白名單”應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸,滿足在建項目合理融資需求;摸清底數(shù)、分類處置、司法支持、建立長效機制,打好保交房攻堅戰(zhàn)。

三是消化存量住房政策。央行提供3000億元再貸款,支持地方政府收購部分存量商品房用作保障性住房;支持地方政府以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地。

關(guān)于本輪政策出臺的內(nèi)在邏輯,粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒認(rèn)為,近期中央和地方推出的一系列舉措,都是為了實現(xiàn)保供給、促需求和穩(wěn)房價目標(biāo),其中拉動需求、穩(wěn)定房價并扭轉(zhuǎn)房價下行預(yù)期是關(guān)鍵。政策的第一個著力點是擴大購房需求,這是房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵,既包括促進(jìn)居民需求,也包括政府、國企部門直接出手。第二個著力點是供給端做好“保交房”工作,提振購房者信心。

市場的堵點和政策的難點

市場的堵點目前在供需兩端都有體現(xiàn)。在需求端主要體現(xiàn)在市場預(yù)期轉(zhuǎn)差,居民購買力和購買意愿下降,有效需求不足。市場預(yù)期可以通過政策和輿論引導(dǎo),而解決購買力不足難題,則需要“長短結(jié)合”,短期可以通過降低購房門檻和購房成本來調(diào)節(jié),長期則有賴經(jīng)濟(jì)全面好轉(zhuǎn),以及居民就業(yè)穩(wěn)定和收入的穩(wěn)步增長。

在供給端主要問題,一是“保交房”仍是難啃的“硬骨頭”,二是住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出。一線城市和熱點二線城市主要體現(xiàn)在供給結(jié)構(gòu)問題,如保障房與商品房的矛盾,職住平衡的矛盾,“老破小”與改善型住房的配比等。三四線城市則主要體現(xiàn)在住房供應(yīng)過剩,庫存高企。

國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉認(rèn)為,與2008年、2015年不同,本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整,房地產(chǎn)銷售、住宅庫存、房企融資等方面均存在“堵點”,或?qū)Ψ€(wěn)地產(chǎn)政策落地生效形成掣肘。2023年,我國居民部門杠桿率已處較高水平,達(dá)64%,同時居民可支配收入增速放緩、就業(yè)信心待修復(fù)等或掣肘居民購房意愿。住宅庫存高企,疊加房企融資存在“堵點”,使得本輪地產(chǎn)投資下滑持續(xù)時間超過去兩輪。

市場的堵點也正是當(dāng)前政策的發(fā)力點。如限購的松綁、貸款首付和利率的下調(diào)、支持住房“以舊換新”,乃至政府直接下場收購待售商品房等。但面對疲弱的市場,政策效力尚待觀察,政策落地仍存在一些障礙。

在政府收儲待售商品房去庫存方面,羅志恒認(rèn)為目前存在三個政策難點。

一是部分城市的成本收益不匹配導(dǎo)致項目推進(jìn)有一定難度。政策要求新房收儲按照市場化原則運作,而市場化運作的前提是成本收益至少要大致匹配。配售型保障性住房的原則是“保本微利”,配租型保障性住房則要比較租金回報率和資金成本。在政策實施過程中,成本與收益不匹配可能是最大難題。

二是保障性住房需求與商品房庫存之間錯位。保障性住房缺口較大的是一二線城市,而商品房去庫存緊迫性較高的是三四線城市。

三是地方財政面臨較大壓力。雖然當(dāng)前政策要求地方政府量力而行,不增加隱性債務(wù),但無論是維持項目收支平衡,還是三四線城市去庫存,大概率還是需要地方財政提供支持。

在成本收益不匹配以及保障房與商品房庫存錯位方面,平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生與羅志恒有著一致的看法,但在收儲資金是否充足方面,兩人觀點則有些分歧。鐘正生認(rèn)為,房地產(chǎn)收儲需要的資金量巨大。如果目標(biāo)是將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限,那么一年內(nèi)需收儲解決的住宅庫存接近1600萬平方米,對應(yīng)所需收儲資金為2.7萬億元。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進(jìn)來,所需資金規(guī)模將更大。因此本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。

羅志恒則認(rèn)為,3000億元的保障性住房再貸款,按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款,可帶動銀行貸款5000億元。首先,政策啟動初期,5000億元的收儲規(guī)模相對充裕。其次,若政府收儲順利快速推進(jìn),政策額度可以追加。最后,政府收儲具有帶動效應(yīng),供需失衡改善的效果或不止5000億元。

政策“工具箱”仍有發(fā)揮空間

5月17日出臺的一攬子政策措施,僅僅是落實中央政治局會議精神的第一步,后續(xù)根據(jù)對政策效果的觀察和對市場的判斷,預(yù)計還會有更多政策跟進(jìn)。

首先是需求端的政策空間。一是進(jìn)一步放開限購。一線城市及部分二線城市仍未放開限購,未來大概率會進(jìn)一步放松,比如一線城市解除郊區(qū)限購。二是在首付比例和貸款利率方面,中央層面已經(jīng)將首付比例下限調(diào)整到位,下一步重點在于各城市的執(zhí)行力度;貸款利率方面,無論是基準(zhǔn)利率還是執(zhí)行利率均存在一定下調(diào)空間。三是購房稅費減免方面,對于購房稅費優(yōu)惠、個人所得稅住房貸款專項抵扣等政策,還有一定的調(diào)整空間。

其次是去庫存政策。羅志恒認(rèn)為,在政府收儲方面,應(yīng)當(dāng)加大中央財政對地方的支持力度,緩解地方財政壓力。趙偉也認(rèn)為,地方國企助力地產(chǎn)“去庫存”若要見效,“準(zhǔn)財政”和央行再貸款等支持力度或仍需加大。要實現(xiàn)防止新增隱債、項目自平衡,需要中央財政對收儲項目貸款貼息,或各地因地制宜根據(jù)租金不同收益率水平折價收購當(dāng)?shù)刈≌瑤齑妗?/p>

目前,本輪政策組合拳已經(jīng)落地一周,各地正在加速落實,從市場反應(yīng)觀察,北京、上海、深圳等一線城市及部分二線城市市場情緒明顯改善,成交活躍。隨著政策持續(xù)發(fā)力,房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉砣嫦蚝玫墓拯c。

機構(gòu)觀點

方正證券:

我們認(rèn)為,“保交樓”依然為當(dāng)下主要目標(biāo),政策逐漸明確“收儲” 和“退地”為紓困資金的可行來源,其中收儲的房源用作保障性住房,同時兼顧新模式的加速構(gòu)建,保交樓的穩(wěn)步推進(jìn)及房企現(xiàn)金流的逐步緩解將有效提振需求信心,但仍需關(guān)注后續(xù)政府“收儲”與“退地”的折扣,以及受惠房企的成分類別。

供需兩端政策共同發(fā)力,供給側(cè)通過限制土地供應(yīng)及“收儲”和“退地”優(yōu)化供給,需求側(cè)通過限購松綁、利率/首付比下調(diào)、以舊換新等方式促進(jìn)合理需求的加速釋放,供需格局在政策的明確呵護(hù)下有望大幅改善。

國盛證券:

保交付重點在于處置在建已售難交付商品房項目,具體抓手是落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。去庫存重點在于回收閑置存量用地+收購部分商品房,具體抓手是地方國企收儲,央行設(shè)立 3000 億元保障性住房再貸款,預(yù)計帶動銀行貸款 5000 億元用于收儲。中央定調(diào)保交付工作需要深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性,今年 1 月末至 5 月 16 日期間,“白名單”項目貸款審批金額已達(dá)到 9350 億元,釋放出保障購房人合法權(quán)益的堅定信號,有利于修復(fù)居民信心;回收存量土地及購買竣工未售的商品房一是能為房企注入流動性,二是能消化過量的庫存,加速達(dá)到供需關(guān)系的再平衡,三是能加快保障房籌建的進(jìn)度,進(jìn)一步推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式的落地。

國泰君安:

對近期的一攬子政策我們有以下三點理解:第一,房地產(chǎn)政策進(jìn)入一個新階段,政策的系統(tǒng)性更強,防風(fēng)險的底層邏輯更加順暢。第二,目前出臺的政策力度有助于改善房地產(chǎn)基本面預(yù)期,后續(xù)關(guān)注財政手段的使用和地方“以舊換新”的推進(jìn)情況。我們測算收儲新房使房企庫存在6個月內(nèi)降至合理水平可能需要2.6萬億~4.4萬億元的資金規(guī)模,而原價收購可能需要財政貼息0.8個百分點。第三,在政策不確定性下降的背景下,本次會議可能只是起點,后續(xù)政策有望進(jìn)一步加碼,預(yù)計即將在7月召開的三中全會對房地產(chǎn)新發(fā)展模式或?qū)⒂懈鞔_的部署。

海通證券:

綜合來看,這些政策措施將通過多方面的調(diào)控和支持,穩(wěn)定和促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。在需求側(cè),提振住房消費信心,提高居民住房消費的意愿和能力,增加保障性住房供給,以滿足居民的剛性和改善性居住需求。在供給側(cè),幫助房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金和庫存壓力,防范爛尾風(fēng)險。我們認(rèn)為,近期一系列地產(chǎn)政策的出臺,在短期將對地產(chǎn)銷售和生產(chǎn)有一定提振,4月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中我們已經(jīng)看到地產(chǎn)新開工、施工面積出現(xiàn)邊際改善,但其力度和持續(xù)性,以及能否傳導(dǎo)至地產(chǎn)投資端還有待進(jìn)一步觀察。

華泰證券:

我們認(rèn)為,首付比例下調(diào)對剩余 8 個首付比例仍高于全國最低限制的城市邊際影響更大,尤其是上海、北京。此外,公積金貸款和房貸利率下調(diào)將一步引導(dǎo)整體融資成本下降。新增的保障性住房再貸款(包含此前的1000億元租賃住房貸款支持計劃)有助于基礎(chǔ)貨幣擴張和信貸周期企穩(wěn)。同時,鑒于政策決心較大,不排除政府在評估本輪“組合拳” 的實際效果后,繼續(xù)調(diào)整政策力度,直到取得階段性成效。值得強調(diào)的是,目前房地產(chǎn)市場更重要的“再平衡”力量,是市場自身供需和價格的調(diào)整、出清過程。鑒于目前地產(chǎn)去杠桿周期可能已經(jīng)進(jìn)入下半場,本輪政策“組合拳”的邊際效果有望優(yōu)于此前數(shù)輪。

申萬宏源:

房地產(chǎn)刺激政策集中落地,一些被前期房價回落而壓制的需求,短期可能集中釋放,房地 產(chǎn)銷售脈沖式改善是大概率事件。但關(guān)于政策效果的持續(xù)性,我們想分享兩點冷思考:1.房地產(chǎn)銷售持續(xù)改善,銷售向投資的傳導(dǎo),可以說是當(dāng)前最難發(fā)酵的宏觀預(yù)期。2. 房地產(chǎn)收儲的中期效果還有很多疑問:收儲的范圍、資金來源、定價、項目回報率都有待明確。高定價收儲,更有利于緩和房企經(jīng)營壓力,但項目回報率也會被壓縮,收儲后政府的經(jīng)營可能面臨更大的虧損風(fēng)險。而收儲如果定價在保障項目回報,會使得房企經(jīng)營依然捉襟見肘,收儲就難以起到重啟房地產(chǎn)銷售投資循環(huán)的效果。另外,如果大量收儲,可能會改變租房市場的供需格局,對后續(xù)剛性住宅需求也可能有一定抑制作用。

汽車測評更多>>

從《大師與瑪格麗特》看經(jīng)典作品當(dāng)代復(fù)現(xiàn)的創(chuàng)作困境 傅繼英工筆畫三十三觀音之馬郎婦觀音:至誠合作,事業(yè)騰達(dá) 粵港青年音樂家在深圳展演四場室內(nèi)樂音樂會,奏響大灣區(qū)青春樂章 若羌縣舉辦“棗花開了”系列活動之移風(fēng)易俗、書畫攝影作品、臨書臨印展 第十四屆全國美術(shù)作品展覽部分進(jìn)京作品巡展至河南 2024年南寧市體育局局屬事業(yè)單位免筆試招聘工作人員公告(5人) 2024年中國人民政治協(xié)商會議廣州市海珠區(qū)委員會辦公室關(guān)于招聘雇員的公告(1人) 2024年中山職業(yè)技術(shù)學(xué)院第三期招聘事業(yè)單位人員公告(16人) 2024年下半年揭陽市市直事業(yè)單位專項招聘博(碩)士研究生公告(45人) 安徽大眾第二款SUV要來了,依舊轎跑風(fēng)格,定位更高 阿維塔又要推新車了,定位中型轎車,明年推出 9.98萬元起售,搭載2C快充,五菱星光純電版算是真香之選嗎? 阿維塔12增程版要來了,明天開啟預(yù)售,純電續(xù)航201km MG ES5要來了,10月15日首發(fā),主打大空間 嵐圖知音正式上市,19.69萬起,全新純電平臺打造,還配曲面屏 別錯過!這四款華為手機超高性價比,最低1199元! 解讀卡羅拉銳放,定位緊湊型SUV,配2.0L+CVT,實力表現(xiàn)如何? 外觀運動時尚的艾瑞澤8,1.6T爆發(fā)197馬力,實力表現(xiàn)到底如何? 小鵬P7i:6.4秒破百,配XNGP+AI天璣系統(tǒng),產(chǎn)品實力值得一看 長安啟源A07全新真香版即將上市,產(chǎn)品力依舊保持較高水準(zhǔn) 定位緊湊型SUV,車身軸距2770mm的哪吒X,其實力表現(xiàn)是否值得一看 9月銷量破萬,豐田亞洲龍2024款,2.0L+CVT,值得入手嗎 10小時訂單量破5000臺,全新智己LS6比極氪7X更值得考慮? 純電中大型轎車之爭,極越07、領(lǐng)克Z10,誰更具“性價比”? 塊頭都不小呀!比亞迪騰勢N9、全新“夏”MPV現(xiàn)身目錄 蘋果推出新款iPad mini 現(xiàn)在即可訂購 10月23日在實體店開售 一汽紅旗:交付 EH7 榮耀版,助力體育強國 中國車企正在“顛覆”歐洲老牌制造商?小鵬、廣汽紛紛“安撫” 第100萬輛汽車下線 理想汽車成國內(nèi)首個“百萬輛新勢力車企” AION V 打頭陣,廣汽開始籌謀歐洲市場
主站蜘蛛池模板: 当涂县| 西吉县| 荆门市| 农安县| 安丘市| 武义县| 闵行区| 搜索| 嘉禾县| 岳阳市| 静海县| 万盛区| 云和县| 元朗区| 正阳县| 聂拉木县| 通榆县| 天长市| 长岛县| 缙云县| 龙游县| 佳木斯市| 富裕县| 大连市| 科技| 舟曲县| 句容市| 应城市| 阆中市| 临沂市| 富阳市| 基隆市| 隆昌县| 冀州市| 商南县| 朝阳市| 吉首市| 岫岩| 淮南市| 中方县| 石首市|