近日，美的置業(yè)公告稱，公司將進(jìn)行股權(quán)重組，將全資持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至控股股東，重組采用實(shí)物方式分派。

據(jù)悉，美的置業(yè)保留業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、房地產(chǎn)科技、建設(shè)項(xiàng)目管理等。根據(jù)2023年年報(bào)，這部分營(yíng)收貢獻(xiàn)占比約為5%。

市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，這是個(gè)雙贏的局面。盡管美的置業(yè)是為數(shù)不多未出現(xiàn)的民營(yíng)房企之一，其仍面臨地產(chǎn)下行周期的壓力，公司2023年各項(xiàng)核心指標(biāo)都有所下滑。重組完成后，公司將專注于輕資產(chǎn)保留業(yè)務(wù)，減少在房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性風(fēng)險(xiǎn)敞口。

公告次日開(kāi)盤，美的置業(yè)股價(jià)收?qǐng)?bào)6.37港元/股，與其上一交易日收盤價(jià)3.75港元/股相比增長(zhǎng)69.9%，盤中最高上漲超過(guò)100%。截至7月4日收盤，美的置業(yè)收?qǐng)?bào)6.67港元/股。

在多重政策利好、部分城市放松限購(gòu)等因素刺激下，多只物業(yè)、地產(chǎn)個(gè)股股價(jià)自四月中下旬以來(lái)已企穩(wěn)回升。隨著政策指向新一輪“去庫(kù)存”，部分極度低估、股價(jià)低迷、商業(yè)模式穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)和物業(yè)公司或存投資機(jī)會(huì)。

美的置業(yè)：擬剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)

近日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，擬將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務(wù)，同時(shí)組建私人公司集團(tuán)，接著通過(guò)實(shí)物分派私人公司股份的方式將私人公司集團(tuán)從美的置業(yè)剝離。

根據(jù)建議分派，股東可選擇按照其于記錄日期在本公司的持股比例收取私人公司股份，或收取現(xiàn)金替代。根據(jù)現(xiàn)金替代方案，每股現(xiàn)金分派5.90港元現(xiàn)金，較美的置業(yè)公告日期前最后一個(gè)交易日在聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股3.75港元溢價(jià)約57.33%。

2023年凈利潤(rùn)下降近五成 剝離資產(chǎn)占比97%

公開(kāi)資料顯示，美的置業(yè)目前主要經(jīng)營(yíng)物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營(yíng)及房地產(chǎn)科技業(yè)務(wù)。

盡管美的置業(yè)是為數(shù)不多的未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企，公司仍面臨發(fā)展壓力。從公司近幾年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，公司營(yíng)業(yè)收入連續(xù)三年維持在735億的水平，而公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)已持續(xù)下滑。

對(duì)比2022年，美的置業(yè)各項(xiàng)核心指標(biāo)都有所下滑。財(cái)報(bào)顯示，2023年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約735.65億元，同比下降0.1%；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約9.14億元，同比下降47.1%。公司2023年毛利率為11.5%，同比下滑3.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為2.9%，同比下滑2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，公司物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售收入達(dá)到716.79億元，占比達(dá)到97.4%。截至2023年12月底，美的置業(yè)土儲(chǔ)總建筑面積約為2816萬(wàn)平方米，涉及327個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

而公司物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)物業(yè)投資、管理業(yè)務(wù)收入占比不到3%。

美的置業(yè)在公告中稱，盡管公司維持健康的財(cái)務(wù)比率，并設(shè)法滿足“三道紅線”的要求，公司仍須承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)以支持其房開(kāi)業(yè)務(wù)。此次建議分派將使公司能夠精簡(jiǎn)其運(yùn)營(yíng)并專注于主要為輕資產(chǎn)的保留業(yè)務(wù)，并減少其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性風(fēng)險(xiǎn)敞口。

根據(jù)年報(bào)，截至2023年末，美的置業(yè)現(xiàn)金及銀行存款為201.42億元，同比下滑23.7%；凈負(fù)債率為35.8%，同比下降8.1個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.44，同比下降0.16；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.3%，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年年底，美的置業(yè)總資產(chǎn)約為2016億元，而計(jì)劃剝離的總資產(chǎn)達(dá)到1971億元，占比97.7%。

保留業(yè)務(wù)部分2023年營(yíng)收約35億，歸母凈利潤(rùn)3億

此次建議分派還需經(jīng)特別股東大會(huì)通過(guò)才可實(shí)施。若重組順利完成，控股股東及其他選擇實(shí)物分派的股東共同持股的私人公司將持有美的置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。美的置業(yè)將保留物業(yè)管理、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園、房地產(chǎn)科技、建設(shè)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)。

根據(jù)公告，保留業(yè)務(wù)部分2023年收入約為35億元，歸母凈利潤(rùn)約為3億元。