“擠爆”售樓部、賣(mài)房到深夜、投資客“殺回”樓市再次上演。

盡管廣州連續(xù)兩個(gè)月遭遇雷雨天氣，但在“5·28”樓市新政的刺激和多個(gè)樓盤(pán)持續(xù)打折促銷(xiāo)帶動(dòng)下，廣州一手房市場(chǎng)迎來(lái)了復(fù)蘇。

“自5月17日多部門(mén)出臺(tái)政策‘組合拳’后，廣州典型樓盤(pán)人氣開(kāi)始回升，來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)連續(xù)4周上漲，并在5月28日后的一周達(dá)到高峰。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，雖然近兩周略有下降，但總體保持在相對(duì)高位，較新政前有顯著改善。

中指研究院數(shù)據(jù)亦顯示，從6月1日到6月25日，廣州一手房成交5469套，是今年以來(lái)表現(xiàn)最佳的月份。與去年同期相比，成交量增長(zhǎng)14.3%，日均成交量較5月增長(zhǎng)31.5%。

“看房團(tuán)”重返廣州

作為政策較為寬松的一線城市，在取消房貸利率下限、首付比例降至15%，以及限購(gòu)進(jìn)一步松綁等利好政策推動(dòng)下，廣州樓市再度吸引了“投資客”的關(guān)注。

6月22日至6月23日，位于廣州市黃埔區(qū)的保利招商華發(fā)中央公館迎來(lái)了來(lái)自江浙滬的100多人看房團(tuán)，售樓部現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席，部分購(gòu)房者甚至需在門(mén)外排隊(duì)等候入場(chǎng)。

據(jù)中央公館項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目戶型使用率超過(guò)100%，價(jià)格比周邊二手次新房還要便宜，被認(rèn)為是廣州黃埔區(qū)性價(jià)比較高的樓盤(pán)之一。自5月開(kāi)售以來(lái)成交火爆，成為黃埔區(qū)五六月份新房成交套數(shù)、面積、金額“三冠王”。此次團(tuán)購(gòu)活動(dòng)提供的優(yōu)惠價(jià)格為4.1萬(wàn)元/平方米起，總價(jià)330萬(wàn)元起，最終共成交了27套。

在過(guò)去的2020年到2021年，廣州黃埔區(qū)曾迎來(lái)多個(gè)外地看房團(tuán)，推動(dòng)該區(qū)樓價(jià)領(lǐng)漲全廣州。然而，隨著黃埔區(qū)取消人才購(gòu)房政策，外地投資客的大門(mén)徹底關(guān)閉，近兩年來(lái)市場(chǎng)呈逐漸下行趨勢(shì)。

“外地看房團(tuán)的再次出現(xiàn)從側(cè)面反映了當(dāng)前確實(shí)是‘抄底廣州樓市’的機(jī)會(huì)，一方面是限購(gòu)、限貸、限售政策的寬松，另一方面廣州樓市經(jīng)過(guò)調(diào)整后，購(gòu)房者開(kāi)始感覺(jué)迎來(lái)了入市機(jī)會(huì)。”肖文曉表示。

合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師馮佩云認(rèn)為，個(gè)別全新項(xiàng)目以低于周邊二手房?jī)r(jià)的價(jià)格開(kāi)售，因此吸引了一些投資客入市，但當(dāng)前環(huán)境下投資需求仍屬個(gè)別現(xiàn)象。

僅5%“網(wǎng)紅盤(pán)”成交火爆

市區(qū)部分網(wǎng)紅盤(pán)人氣旺盛。

中房君了解到，在這波市場(chǎng)行情中，不少“網(wǎng)紅盤(pán)”去化表現(xiàn)理想，尤其是位于廣州海珠區(qū)和天河區(qū)的改善型樓盤(pán)表現(xiàn)最為突出。

廣州市海珠區(qū)的中海大境項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目在6月初加推全新7棟，期間經(jīng)常賣(mài)房到深夜，銷(xiāo)售金額達(dá)7.2億元。與新政前相比，來(lái)訪量和成交量均增長(zhǎng)超過(guò)1倍，特別是自6月份以來(lái)，平均來(lái)訪量在三四十組，周末則超過(guò)100組。

廣州天河區(qū)的中國(guó)鐵建招商西派天河序項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，項(xiàng)目在6月份成交了30套單位，銷(xiāo)售金額3.5億元，“新政實(shí)施后，老客戶的回訪活躍度明顯增加，占總來(lái)訪量的30%；新客戶的增長(zhǎng)幅度較新政前高出25%。”

不過(guò)，市場(chǎng)行情也是冷熱不一。中房君走訪其他一些項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，“出圈”的熱銷(xiāo)樓盤(pán)只是個(gè)例，市場(chǎng)并未形成整體熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。“廣州現(xiàn)有近400個(gè)在售樓盤(pán)，真正成交火爆且價(jià)格穩(wěn)定的樓盤(pán)僅占約5%，供大于求的情況下‘以價(jià)換量’仍是市場(chǎng)主流。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示。

“降低首付和利率對(duì)剛需樓盤(pán)有一定促進(jìn)作用，老客戶的交易轉(zhuǎn)化率有所提升，但整體市場(chǎng)要達(dá)到火爆程度仍有一段距離。”廣州市增城區(qū)某剛需樓盤(pán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著“端午假期”客源的基本消化，近兩周我們項(xiàng)目的成交量已出現(xiàn)顯著放緩跡象。

為了激活市場(chǎng)，廣州各樓盤(pán)優(yōu)惠幅度未見(jiàn)減少，特別是庫(kù)存量較大的增城區(qū)和南沙區(qū)，價(jià)格底線仍在不斷刷新，讓利促銷(xiāo)和加大合作渠道力度已經(jīng)成為常態(tài)。以增城區(qū)為例，100萬(wàn)元以下的新房越來(lái)越多，如石灘板塊的敏捷綠湖首府總價(jià)為61萬(wàn)元起，永寧板塊的珠江時(shí)光薈67萬(wàn)元起。

“目前各大開(kāi)發(fā)商都在努力沖刺年中業(yè)績(jī)，許多外圍區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格已回到2016~2017年水平，市區(qū)項(xiàng)目大部分價(jià)格也調(diào)整至2020年房?jī)r(jià)明顯上漲前的水平，樓價(jià)已接近底部。”馮佩云表示。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月廣州一手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.4%，延續(xù)了12個(gè)月的下跌趨勢(shì)，同比下降8.3%。

積極促銷(xiāo)

房企積極促銷(xiāo)，但從需求端來(lái)看，購(gòu)房者依然面臨諸多困境。

黃韜表示，對(duì)購(gòu)房者而言“賣(mài)房難”仍然是主要問(wèn)題，市場(chǎng)尚未形成完整的“以舊換新”閉環(huán)。許多購(gòu)房者認(rèn)為，新房?jī)r(jià)格下降幅度不足以彌補(bǔ)舊房折價(jià)，選擇暫緩置換計(jì)劃。此外，由于對(duì)未來(lái)收入預(yù)期下調(diào)，一些購(gòu)房者也不敢輕易入市。

“從2023年初開(kāi)始，我一直希望通過(guò)‘賣(mài)一買(mǎi)一’置換新房，起初放盤(pán)有2~3批買(mǎi)家咨詢，但由于對(duì)市場(chǎng)不了解錯(cuò)過(guò)了成交時(shí)機(jī)；后來(lái)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也不再積極推廣，一年來(lái)看著舊房逐漸貶值，如今只能選擇觀望。”有置換需求的購(gòu)房者林女士表示。

多個(gè)改善型樓盤(pán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前觀望的客戶大部分手頭上的房產(chǎn)位于舊小區(qū)，放盤(pán)量大，成交周期長(zhǎng)，主要擔(dān)心舊房售出時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格與預(yù)期差距較大。此外，他們也擔(dān)憂未來(lái)可能會(huì)有新政策出臺(tái)，或者利率會(huì)進(jìn)一步降低。

為此，開(kāi)發(fā)商也在積極尋找突破點(diǎn)，推出了“以舊換新”業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供個(gè)性化的銷(xiāo)售策略，包括補(bǔ)貼傭金、1對(duì)1的房源分析、市場(chǎng)反饋、價(jià)指導(dǎo)等服務(wù)，以加快房源去化速度。

據(jù)保利相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，保利的置換業(yè)務(wù)在新政刺激下業(yè)績(jī)顯著提升，5月1日~6月15日，“以舊換新”服務(wù)已促進(jìn)保利新房成交152套，銷(xiāo)售金額6.8億元，幫助保利業(yè)主賣(mài)出舊房48套。

萬(wàn)科花地灣也推出了“主城煥新計(jì)劃”，不僅由專(zhuān)業(yè)置換團(tuán)隊(duì)提供全程服務(wù)，還為客戶提供官方貼息超抵政策，統(tǒng)籌花地灣片區(qū)周邊的萬(wàn)科房源，為置換客戶提供從租房到入住的“一站式過(guò)渡”服務(wù)。

此外，市場(chǎng)上不斷推出刺激成交的招數(shù)。如許多樓盤(pán)推出“無(wú)憂購(gòu)”活動(dòng)，承諾在一定期限內(nèi)舊房賣(mài)不出可無(wú)條件退房。同時(shí)，一些銀行針對(duì)特定項(xiàng)目推出“先息后本”還款業(yè)務(wù)，也對(duì)成交起到了促進(jìn)作用。

關(guān)于后市展望，黃韜認(rèn)為廣州樓價(jià)已經(jīng)觸及底部，預(yù)計(jì)未來(lái)將在當(dāng)前價(jià)格區(qū)間內(nèi)震蕩，上下波動(dòng)約5%~10%，急速大幅上漲或下跌的可能性較低。他表示，7月和8月是傳統(tǒng)樓市淡季，市場(chǎng)將逐漸回歸平靜，2024下半年的主要目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

肖文曉則預(yù)計(jì)，廣州樓市政策放開(kāi)的邊際改善效果將持續(xù)顯現(xiàn)，帶動(dòng)成交量回升，并且市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于上半年。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)跌幅有望逐漸收窄并逐步企穩(wěn)。