上半年深圳樓市政策進(jìn)行多次調(diào)整，市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇。圖是深圳市政務(wù)服務(wù)中心住房公積金服務(wù)廳。 資料圖

據(jù)樂(lè)有家研究中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-6月全市二手住宅過(guò)戶成交21394套，同比上漲近32%，是近3年上半年的新高。

但一半歡喜一半愁，南都記者從美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心了解到，上半年，深圳一手住宅預(yù)售量為24965套，同比下跌27.7%，環(huán)比下跌34.7%。一手住宅備案量12135套，同比下跌25.1%，環(huán)比下跌21.3%。

樓市熱度兩極分化，過(guò)去的半年深圳二手房為什么熱度飆漲，又有哪些賣(mài)得最好？新房庫(kù)存屢創(chuàng)新高的情況下，哪些買(mǎi)家在為樓市買(mǎi)單？

二手房 6月過(guò)戶量達(dá)4172套，同比上漲73%

數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳二手住宅過(guò)戶21394套，按半年度計(jì)算，為2021年下半年之后新高，套數(shù)同比增長(zhǎng)32%。對(duì)比來(lái)看，據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，2022年上半年，深圳二手住宅過(guò)戶僅為9965套；2023年上半年，深圳二手住宅過(guò)戶為16236套。

那么上半年到底是哪些房子成交火熱？據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，分區(qū)來(lái)看，上半年二手房成交量排名前三的區(qū)依然是：龍崗、福田、南山，增幅第一的為坪山；其中，龍崗區(qū)二手房成交排行榜上成交量最高的小區(qū)來(lái)自坂田北的佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)，福田區(qū)的則為香蜜湖僑香村，南山區(qū)的為華僑城片區(qū)香山里花園。記者注意到，這一統(tǒng)計(jì)中上半年成交套數(shù)最多的小區(qū)為寶安區(qū)的桃源居，上半年成交了154套。

2024上半年，隨著限購(gòu)、限貸放松等政策，有效激發(fā)了剛需置業(yè)者的入市意愿，剛需低價(jià)物業(yè)成交增多。分成交價(jià)格段來(lái)看，樂(lè)有家門(mén)店成交數(shù)據(jù)顯示，2024上半年成交的二手房里，總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)的占比達(dá)到21.9%，對(duì)比2023下半年增加了4.3個(gè)百分點(diǎn)，是各總價(jià)段里唯一占比上漲的區(qū)間。主力軍仍然在總價(jià)300萬(wàn)-500萬(wàn)元區(qū)間，占比維持在34%。

值得一提的是，從上半年深圳樓市趨勢(shì)來(lái)看，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度在6月份有所提升，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為顯著。6月，深圳二手房過(guò)戶量重回4000大關(guān)，達(dá)4172套，環(huán)比上漲5%，同比上漲73%，創(chuàng)下自2021年4月以來(lái)的新高。

“網(wǎng)簽量連續(xù)4個(gè)月保持在5000套左右的榮枯線水平。”深圳樂(lè)有家研究中心預(yù)計(jì)，市場(chǎng)交易量若能繼續(xù)企穩(wěn)，隨后也將迎來(lái)價(jià)格的穩(wěn)定。

美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江賢亮指出，上半年深圳的樓市政策進(jìn)行了多次調(diào)整，有效地促進(jìn)了市場(chǎng)復(fù)蘇。特別是首付比例下調(diào)、房貸利率下調(diào)以及限購(gòu)放松，都極大地促進(jìn)了住宅市場(chǎng)的銷售回升，上半年二手住宅的備案量更是創(chuàng)下近三年以來(lái)新高。然而買(mǎi)家的觀望心態(tài)仍然較濃，只有盡快清除市場(chǎng)上阻礙樓市回暖的不確定因素，交易量才有機(jī)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

預(yù)測(cè) 以價(jià)換量，核心區(qū)域或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)

樓市的細(xì)微變化也在影響著買(mǎi)賣(mài)雙方的判斷，從上半年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，深圳樓市的買(mǎi)賣(mài)雙方出現(xiàn)了明顯的四個(gè)特征。

第一，議價(jià)率擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳二手房新增掛牌均價(jià)同比下跌11%，環(huán)比下跌13%；議價(jià)率方面，今年上半年為6.7%，達(dá)到2019年以來(lái)半年度新高，相比去年同期擴(kuò)大0.9%。

議價(jià)率表示成交價(jià)和業(yè)主報(bào)價(jià)的差距，當(dāng)前的議價(jià)率處于高位，表示業(yè)主報(bào)價(jià)普遍偏低，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下愿意調(diào)整預(yù)期降價(jià)出手的業(yè)主變多了。貝殼研究院認(rèn)為，這樣的變化一方面說(shuō)明業(yè)主整體心態(tài)偏弱，因此定價(jià)合理；另一方面，剛需成交比例擴(kuò)大，吸引剛需盤(pán)業(yè)主掛牌，最終也在一定程度上拉低了均價(jià)水平。

政策底已到，市場(chǎng)底未到，以價(jià)換量還會(huì)持續(xù)。樂(lè)有家預(yù)計(jì)量?jī)r(jià)完全企穩(wěn)還需要再觀察半年。如果后續(xù)交易量持續(xù)穩(wěn)定，部分核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格也會(huì)率先企穩(wěn)。

第二，調(diào)漲占比波動(dòng)。二手房掛牌業(yè)主的調(diào)漲占比，反映的是市場(chǎng)信心。5月份利好政策密集出臺(tái)，調(diào)漲占比達(dá)到16%，為今年上半年最高。

第三，成交周期延長(zhǎng)。2024年上半年買(mǎi)賣(mài)雙方成交周期均出現(xiàn)延長(zhǎng)，其中房源成交周期約204天，同比延長(zhǎng)25天，環(huán)比延長(zhǎng)21天；客源成交周期約88天，同比延長(zhǎng)35天，環(huán)比延長(zhǎng)35天。利好政策落地，市場(chǎng)信心回升，不少前期處于觀望的置業(yè)者陸續(xù)入市。

第四，貸款比例回升。首次置業(yè)、普通換房置業(yè)入市積極，他們對(duì)房貸的依賴程度較高，令貸款比例出現(xiàn)回升。數(shù)據(jù)顯示，上半年，以貸款方式購(gòu)房的比例為77%；平均貸款成數(shù)為64%，達(dá)到2019年以來(lái)半年度新高。

新房 成交下滑，去化周期超22個(gè)月

二手房熱度回暖的同時(shí)，深圳一二手房的成交量再次走到分水嶺。上半年，新房住宅網(wǎng)簽12135套，同比2023年上半年下滑25.1%。

數(shù)據(jù)顯示，上半年共有61個(gè)項(xiàng)目取得批售（含人才房、安居房等類型），合計(jì)供應(yīng)新房31027套，同比下降21.5%，環(huán)比下降31.4%。其中新房住宅27555套，同比下降20.3%，環(huán)比下降28%。南山、光明、龍崗排名住宅供應(yīng)前三，其中南山住宅供應(yīng)量以6539套領(lǐng)先全市。

整體來(lái)看，今年上半年房企推盤(pán)積極性偏弱。其中，僅3月小陽(yáng)春期間出現(xiàn)供應(yīng)放量，6月雖然是年中沖刺節(jié)點(diǎn)，但第二波供應(yīng)高峰沒(méi)有如期而至，導(dǎo)致新房供應(yīng)量出現(xiàn)“三連降”。

新房去化不佳，雖然開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎推盤(pán)，但6月底一手住宅庫(kù)存量仍處高位。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3個(gè)月，主要是新房供應(yīng)減少，房企集中精力去化在售項(xiàng)目，因此可售庫(kù)存有所下降；同時(shí)，在多項(xiàng)利好的政策推動(dòng)下，大力提振市場(chǎng)信心，令部分熱度較高的項(xiàng)目去化加快。而非住宅可售套數(shù)為32523套，去化周期上升至61.8個(gè)月，非住宅項(xiàng)目去化壓力進(jìn)一步加大。

那么今年上半年新房市場(chǎng)哪些項(xiàng)目頂住了市場(chǎng)壓力呢？分區(qū)來(lái)看，2024上半年，深圳新房成交量排名前三的區(qū)域?yàn)閷毎病垗彙埲A。從具體樓盤(pán)來(lái)看，個(gè)別營(yíng)銷亮眼或性價(jià)比超高的項(xiàng)目去化較好。例如寶安胤璇中心大廈258批客選129套房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化98%；中海深灣玖序516批客選293套房，開(kāi)盤(pán)入袋超100億，可見(jiàn)市場(chǎng)上不缺購(gòu)買(mǎi)力。

深圳貝殼研究院認(rèn)為，下半年的供需歷來(lái)比上半年更旺盛，今年也不例外。新房供應(yīng)量方面，預(yù)計(jì)較上半年會(huì)有較大增加，在金九銀十、年底置業(yè)旺季的驅(qū)動(dòng)下，新房、二手房的成交量有望保持上升勢(shì)頭。