時(shí)至年中，下半年樓市走勢(shì)如何？從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和相關(guān)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年樓市仍處于調(diào)整之中，隨著一系列利好政策“組合拳”的出臺(tái)和落地實(shí)施，近期樓市成交進(jìn)一步活躍，整體市場(chǎng)有逐步企穩(wěn)跡象。本期地產(chǎn)周刊聚焦下半年樓市，展望未來(lái)走向。
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■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 李曉紅
上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻出，尤其是4月底以來(lái)，各地因城施策，持續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨著這些政策的落地，購(gòu)房者預(yù)期有所改變，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出企穩(wěn)跡象。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市單月商品房銷(xiāo)售面積7390.16萬(wàn)平方米，同比下降20.69%，環(huán)比提升12.24%；銷(xiāo)售金額7598.40億元，同比下降26.38%，環(huán)比提高13.21%。
上半年樓市利好政策頻出
4月底以來(lái)，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、沈陽(yáng)、蘇州、珠海等一、二線熱點(diǎn)城市密集優(yōu)化了住房限購(gòu)政策，其中，成都、杭州、西安、沈陽(yáng)、蘇州、珠海等全面取消了住房限購(gòu)。至此，在全國(guó)重點(diǎn)城市中，僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞、海口、天津等地仍未全面取消限購(gòu)。
5月17日，央行等四部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)政策吹風(fēng)會(huì)，推出了降低商業(yè)銀行房貸首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等一系列政策“組合拳”。
中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任余華義告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，上半年的房地產(chǎn)政策有三大特點(diǎn)：一是政策力度大，并仍有進(jìn)一步的政策儲(chǔ)備。二是政策有創(chuàng)新，“收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房”是過(guò)去未曾有過(guò)的創(chuàng)新政策。三是政策目標(biāo)并非錨定房?jī)r(jià)，還包括解決新房庫(kù)存、市場(chǎng)流動(dòng)性、居民住房保障、企業(yè)融資和地方財(cái)政等多維度的目標(biāo)。
“上半年是以需求側(cè)管理政策為主，希望通過(guò)激發(fā)并適當(dāng)放大需求側(cè)購(gòu)買(mǎi)力來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回暖。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示。
在對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)家（北京）對(duì)外開(kāi)放研究院日本研究中心研究員吳英杰看來(lái)，2024年上半年，房地產(chǎn)政策傾向于支持剛性和改善性住房需求，通過(guò)信貸、稅收等手段減輕剛需家庭的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，同時(shí)，限制投機(jī)性購(gòu)房行為，防止市場(chǎng)泡沫。政府在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，對(duì)不同地區(qū)和不同市場(chǎng)需求進(jìn)行了差異化調(diào)控，避免市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落。政策調(diào)整旨在適應(yīng)市場(chǎng)變化，穩(wěn)定購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)利好政策的出臺(tái)和實(shí)施，確實(shí)在一定程度上激活了樓市，促進(jìn)了成交量的增加，政策效果正在顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國(guó)新房銷(xiāo)售額、房企到位資金、房屋新開(kāi)工面積等多項(xiàng)指標(biāo)同比降幅均有所收窄。
余華義表示，這些政策措施的出臺(tái)，對(duì)穩(wěn)定居民預(yù)期是有作用的，讓購(gòu)房者看到了國(guó)家穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的決心。從一線城市可以觀察到房地產(chǎn)市場(chǎng)朝積極方向的變化趨勢(shì)。
“放寬限購(gòu)政策使得更多潛在購(gòu)房者得以進(jìn)入市場(chǎng)，降低房貸利率減輕了購(gòu)房者的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，購(gòu)房補(bǔ)貼則直接增加了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力。這些措施有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，從而維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。”吳英杰表示。
上海交通大學(xué)中國(guó)城市治理研究院、國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院研究員張傳勇告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，比較實(shí)際的政策就是降低購(gòu)房成本，如降低貸款利率，加大利息抵稅力度等。
不過(guò)，吳英杰也指出，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策的出臺(tái)，在恢復(fù)購(gòu)房者信心方面起到了一定的作用，但樓市的止跌回穩(wěn)與購(gòu)房者信心恢復(fù)依然任重道遠(yuǎn)。
樓市政策或?qū)⒗^續(xù)加碼
6月7日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見(jiàn)效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的政策措施。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，國(guó)常會(huì)進(jìn)一步明確“去庫(kù)存”“穩(wěn)市場(chǎng)”的政策導(dǎo)向，也為市場(chǎng)釋放了更加有力的積極信號(hào)。從政策趨勢(shì)來(lái)看，目前一線城市中僅有北京尚未跟進(jìn)“517”新政，未來(lái)降首付、降利率等具有優(yōu)化空間。除此以外，一線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，如優(yōu)化大面積限購(gòu)、取消限價(jià)等，各地在降低交易稅費(fèi)等方面也有優(yōu)化預(yù)期，這些政策措施有利于緩和購(gòu)房者觀望情緒，進(jìn)一步促進(jìn)改善性住房需求釋放。
王瑞民表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率政策是較為敏感的，利率水平?jīng)Q定了“買(mǎi)”劃算還是“租”劃算。“517”新政后，隨著各地下調(diào)首套房、二套房利率下限，個(gè)人住房商貸利率也進(jìn)一步下降。但存量房貸利率暫未有調(diào)整，值得關(guān)注。此外，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過(guò)程也是尋找房地產(chǎn)第二增長(zhǎng)曲線的過(guò)程，需要新的標(biāo)志性居住形態(tài)引領(lǐng)居住升級(jí)。
吳英杰認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)政策調(diào)整可以從三方面發(fā)力。一是差異化調(diào)控。根據(jù)不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，實(shí)行差異化的調(diào)控政策，既能有效控制熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，又能促進(jìn)其他地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。二是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期監(jiān)管，通過(guò)稅收、土地供應(yīng)、租賃市場(chǎng)等多方面手段，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效管理和調(diào)控機(jī)制。三是金融政策微調(diào)。在確保金融安全的前提下，適度調(diào)整房貸政策，如合理調(diào)整貸款利率和首付比例，以適應(yīng)市場(chǎng)變化和居民購(gòu)買(mǎi)力。
對(duì)于下半年房地產(chǎn)政策的走向，余華義認(rèn)為，4月30日的中共中央政治局會(huì)議為未來(lái)的房地產(chǎn)政策走向進(jìn)行了定調(diào)。推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主旋律。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新變化，中央對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高度重視，未來(lái)的房地產(chǎn)政策也會(huì)從積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的角度展開(kāi)。
“下半年，房地產(chǎn)政策的發(fā)力點(diǎn)將更加注重市場(chǎng)的穩(wěn)定和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性將是關(guān)鍵因素。”吳英杰表示。