自5月27日樓市新政后，上海二手房開(kāi)啟騰飛模式。

上周，連續(xù)兩天單日成交超過(guò)1000套，過(guò)去5天，日均成交破千——上一次二手房單日成交破千，還要追溯到2021年3月。按這個(gè)成交趨勢(shì)，6月二手房成交2.5萬(wàn)套穩(wěn)了，要是這個(gè)勢(shì)頭保持下去，有望沖擊3萬(wàn)套！

與二手房一騎絕塵不同，上海的新房仍處于筑底期。對(duì)比新房/二手房成交量走勢(shì)圖可以看出，新政后二手房持續(xù)上揚(yáng)，新房不升反降。上周上海新房成交867套，環(huán)比減少21.03%。如果按照這樣的成交趨勢(shì)，6月份新房成交預(yù)計(jì)不足5000套。

要知道6月份對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)是個(gè)關(guān)鍵月，處于年中業(yè)績(jī)沖刺月，往往這個(gè)月成交量是一年中比較高的月份。但顯然，盡管有5.27新政加持，新房成交不及預(yù)期。

新房不僅僅是成交量不如人意，多數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率也低得驚人。

去年，上海供應(yīng)了約8.6萬(wàn)套新房，有315個(gè)新房項(xiàng)目入市（含同一個(gè)項(xiàng)目不同批次），78盤(pán)觸發(fā)積分，平均積分觸發(fā)率約25%，平均認(rèn)購(gòu)率約115%。

截止到今年6月中旬，上海入市了7個(gè)批次新房，共138個(gè)新房項(xiàng)目，目前只有12個(gè)新盤(pán)觸發(fā)積分，積分觸發(fā)率只有9%。

不僅僅是觸發(fā)積分率低，樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)率也越來(lái)越低。從5月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)看，僅4個(gè)樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)率超100%，多數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率在50%，甚至有些樓盤(pán)干脆不公布認(rèn)購(gòu)情況。

新房/二手房成交量背離

在過(guò)往的樓市周期中，新房和二手房是相輔相成的關(guān)系。以2015年為例，2015年上海二手房累計(jì)成交套數(shù)近36萬(wàn)套，月均3萬(wàn)套，超過(guò)2009年，創(chuàng)下年度成交量歷史新高。同年新房成交超12萬(wàn)套。

像今年這樣新房二手房成交產(chǎn)生背離是因?yàn)槭裁茨兀?/p>

1、新房?jī)r(jià)格水漲船高，二手房以價(jià)換量，一二手倒掛取消！

一方面新房不斷拔高價(jià)格，從今年的新房審批價(jià)格來(lái)看，上海內(nèi)環(huán)豪宅全面漲價(jià)，豪宅紛紛站上17萬(wàn)元/㎡大關(guān)；

而豪宅的價(jià)格向上突破成功，釋放出新房?jī)r(jià)格可以上探的信號(hào)。而反觀二手房經(jīng)過(guò)這兩年的調(diào)整，價(jià)格降了不少，倒掛一步一步在消失。

再加上最近的土拍新規(guī)規(guī)定，自該三批次土拍起，上海取消商業(yè)住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，讓地價(jià)回歸市場(chǎng)重回"價(jià)高者得"。并且從三批次土拍公布的出讓文件中，也并未提到聯(lián)動(dòng)價(jià)。地塊限價(jià)取消后，意味著新房限價(jià)打開(kāi)，未來(lái)一二手倒掛將徹底消失。

2、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線上調(diào)，大大降低二手房稅費(fèi)成本！

再加上這次普宅線的調(diào)整，普通住宅不再看總價(jià)，只看成交面積。這意味著大量的5年內(nèi)建面144㎡以下的二手次新房將免征增值稅(之前非普通住房按差額征收)；涉及個(gè)人所得稅的，核定征收按總價(jià)的1%(之前非普通住房按總價(jià)的2%征收)

這意味著大量的品質(zhì)次新小區(qū)整體的稅費(fèi)成本大大降低，對(duì)新房沖擊較大。而這類次新房，住宅品質(zhì)有保障。不用擔(dān)心開(kāi)發(fā)商安全性問(wèn)題，品質(zhì)所見(jiàn)即所得，買來(lái)就拎包入住。

二手房開(kāi)始分流新房市場(chǎng)。

3、首付降低，部分客戶重回二手房市場(chǎng)！

二手房從2021年開(kāi)始實(shí)行“三價(jià)就低”的原則，盡管后面有松動(dòng)，但是對(duì)于多數(shù)買家而言，即使是首套，仍需要付40%-60%的首付。在5月27日之前，總價(jià)與首付比例更加可控的新房，自然會(huì)分流一些因?yàn)槎址渴赘堕T檻過(guò)高而被迫放棄的客戶。

所以，新政后，將首套首付降至2成，等于首付門檻大大降低，一部分客戶自然會(huì)從新房回流到二手房。

4、新房供需失衡

從歷年二手房成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，300W以下房源是逆周期產(chǎn)品，市場(chǎng)下行階段，價(jià)格跌的猛，跌出性價(jià)比，換來(lái)的是市場(chǎng)份額提升。