二手房交易市場，有抵押的二手房，以前售賣時(shí)，需先還款、解押、再過戶。隨著山東持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，推出二手房“帶押過戶”登記服務(wù)，讓該類業(yè)務(wù)辦理時(shí)限壓縮80%。比如，濟(jì)南市海爾綠城全運(yùn)村一幢 3600萬元的二手房，因?yàn)榉孔哟嬖诘盅海瑹o法找到能夠居間還貸的業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)，致使一年多時(shí)間未能成交，而通過“帶押過戶”新模式，僅用時(shí)3天即順利融資還貸并完成過戶。
這樣的案例不在少數(shù)。5月30日，在省持續(xù)深入優(yōu)化營商環(huán)境和推進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室召開的媒體通氣會上，山東省自然資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自 2023年7月推行“帶押過戶”以來，全省辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)11722 件，涉及抵押金額163.04億元，極大促進(jìn)市場交易。
如此成果背后，得益于山東創(chuàng)新了存量房交易過戶新路徑。
據(jù)了解，2023年，省自然資源廳聯(lián)合相關(guān)部門印發(fā)《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記服務(wù)模式的通知》，在全省全面推廣“省成本、減時(shí)間、降風(fēng)險(xiǎn)、活經(jīng)濟(jì)”為主要特點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”模式。
從具體做法看，山東精準(zhǔn)設(shè)計(jì)制度流程，把交易成本“省”下來。建立轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記“雙預(yù)告登記”制度，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)調(diào)整貸款放款流程，為實(shí)現(xiàn)“買方用新貸還賣方舊貸”提供政策保障。同時(shí)，再造流程，減少直接交易成本。賣方“在押”狀態(tài)下，賣方無需預(yù)先自籌大額過橋資金還款，降低交易成本；買方無需先行墊付房款給賣方還款，避免房產(chǎn)無法過戶帶來的“錢房兩空”風(fēng)險(xiǎn)。
在這個(gè)過程中，山東強(qiáng)化交易資金安全，把交易風(fēng)險(xiǎn)“降”下來。建立“雙預(yù)告登記+資金監(jiān)管”模式，買方自有資金和貸款均存入監(jiān)管賬戶中，待雙方正式辦理房產(chǎn)過戶后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)歸還賣方貸款并解押，保障交易順利完成，實(shí)現(xiàn)資金“零風(fēng)險(xiǎn)”。交易未完成之前，所有資金均由資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或買賣雙方出現(xiàn)意外情況，資金則原路返還，可有效杜絕過去因委托中介代辦出現(xiàn)的中介鉆空子掙取差價(jià)甚至騙取房產(chǎn)等問題。
該模式實(shí)行期間，山東推出不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”多種辦理模式。買賣雙方可選擇同一銀行作為抵押權(quán)人。采用“轉(zhuǎn)移登記+抵押變更登記”組合模式，將賣方的抵押貸款直接轉(zhuǎn)移給買方繼續(xù)按月還貸，同時(shí)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，流程簡便安全高效。買賣雙方也可以選擇不同銀行作為抵押人。使用不同的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管，在買賣雙方達(dá)成交易后辦理“雙預(yù)告登記”，買方完成貸款、本金和貸款存入資金監(jiān)管賬戶，辦理“預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)”登記，監(jiān)管賬戶撥付賣方銀行貸款余額和賣方賬戶并解抵押，完成“帶押過戶”全流程。
從目前成效看，山東二手房“帶押過戶”機(jī)制的建立，優(yōu)化了先還款、解押、再過戶、抵押鏈條，實(shí)現(xiàn)了無需提前還貸，即可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押登記同步辦理，讓登記、貸款、放款、還款無縫銜接，解決了不動(dòng)產(chǎn)交易中“轉(zhuǎn)貸”辦理時(shí)間長、交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金負(fù)擔(dān)重等問題，減少了企業(yè)、銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記之間反復(fù)溝通對接的時(shí)間，實(shí)行信息共享，辦理時(shí)限壓縮80%，探索出一條二手房過戶新路徑。目前，全省可以辦理“帶押過戶”的銀行網(wǎng)點(diǎn)已達(dá) 860 家。
在全面推廣住宅類不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”的同時(shí)，山東正逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)展。