5月27日上海多維度優(yōu)化樓市政策后，廣州、深圳率先跟進(jìn)落實(shí)，進(jìn)一步釋放政策利好。

5月28日，廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出降低非本地戶籍居民購(gòu)房門檻，優(yōu)化差別化住房信貸政策，降低公積金貸款繳存年限要求并支持公積金支付首付款、優(yōu)化限售政策、支持“以舊換新”等多項(xiàng)措施。

同日，深圳明確自5月29日起，下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

本次政策后廣州、深圳市場(chǎng)活躍度有望提升，核心區(qū)域銷售去化或加速。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至5月28日，全國(guó)多地已經(jīng)跟進(jìn)5.17新政，武漢、鄭州等城市首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，下調(diào)幅度較大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

進(jìn)一步放松限購(gòu)政策

今年1月廣州放開(kāi)120平米以上限購(gòu)后，購(gòu)房者觀望情緒出現(xiàn)一定緩和，核心區(qū)域?qū)h(yuǎn)郊以及臨廣區(qū)域虹吸效應(yīng)增強(qiáng)。據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，2024年4月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4.8%，同比下降約30%。5月以來(lái)（4.29-5.26），新房周均成交面積與4月基本持平，但同比降幅仍較大，新房市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。

本次廣州將非本地戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買120平方米以下住房的社保/個(gè)稅年限要求由兩年降至6個(gè)月，進(jìn)一步縮短年限要求，有利于更多新增購(gòu)房需求入市。整體來(lái)看，當(dāng)前廣州限購(gòu)政策已較為寬松，非本地戶籍購(gòu)房者入市門檻明顯下降。

由于在5月6日，深圳已經(jīng)出臺(tái)了差別化的分區(qū)限購(gòu)政策，在非戶籍人群、多子女家庭和企業(yè)購(gòu)房方面做了差異化的處理，但是貫徹落實(shí)了4月30日的政治局會(huì)議精神。所以這一次在這些方面沒(méi)有做更多的調(diào)整，只是在房貸上落實(shí)5月17日國(guó)務(wù)院視頻會(huì)議的精神。

誰(shuí)家房貸利率更低？

本次廣州明確首套、二套首付比例不低于15%、25%，均降至最低水平，相比于政策出臺(tái)前的30%、40%，均下調(diào)了15個(gè)百分點(diǎn)，明顯降低了購(gòu)房者置業(yè)門檻。深圳將首套、二套首付比例分別降至20%、30%，與上海基本一致。

本次廣州明確取消房貸利率下限，但未公布執(zhí)行的最低利率水平，據(jù)媒體消息，廣州多家銀行已達(dá)成共識(shí)，首套房貸利率3.4%，二套利率3.8%。深圳本次明確降低房貸利率，首套貸款利率下限由原來(lái)的LPR-10BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-45BP，二套貸款利率下限由原來(lái)的LPR+30BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-5BP，整體亦與上海基本一致。

對(duì)比來(lái)看，本次下調(diào)后，廣州首付比例和房貸利率均為一線城市最低，力度較上海、深圳更大。

另外，廣州針對(duì)非限購(gòu)區(qū)域，明確擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭也可以再申請(qǐng)貸款；“居民家庭在購(gòu)房所在區(qū)內(nèi)無(wú)住房且符合購(gòu)房條件的，新購(gòu)住房貸款可按首套住房認(rèn)定”，意味著廣州購(gòu)房者申請(qǐng)貸款時(shí)，套數(shù)認(rèn)定將根據(jù)購(gòu)房所在區(qū)有無(wú)住房來(lái)判定，進(jìn)一步擴(kuò)大了首套住房的認(rèn)定范圍。

超80城允許提取公積金用于首付

本次廣州取消兩年限售年限，有利于促進(jìn)置換需求釋放，短期二手房掛牌量或有提升。“取消限售是雙刃劍”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一方面必然會(huì)提升掛牌量，導(dǎo)致二手房供給量增加，結(jié)合現(xiàn)在二手房業(yè)主競(jìng)相降價(jià)賣房的現(xiàn)狀，可能意味著未來(lái)更加會(huì)導(dǎo)致降價(jià)賣房的問(wèn)題；但另一方面，增加掛牌，有利于促進(jìn)賣一買一的置換需求，特別是有利于促進(jìn)剛需和改善、新房和二手房的良性循環(huán)。而且，商品房市場(chǎng)庫(kù)存壓力，需要的是疏導(dǎo)，而不是限制。限售長(zhǎng)期存在，可能導(dǎo)致未來(lái)的堰塞湖。

從公積金貸款政策來(lái)看，一方面降低公積金貸款提取繳存年限要求，另一方面，允許提取公積金支付購(gòu)買首套新建商品住房首付款，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2023年以來(lái)，全國(guó)已有超80城允許提取公積金用于首付款，一定程度有利于降低購(gòu)房者置業(yè)成本。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

北京購(gòu)房政策仍有放寬空間

廣州、深圳政策落地后，北京相關(guān)政策何時(shí)落地備受關(guān)注。在4月30日，北京優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)政策，核心內(nèi)容是在現(xiàn)有限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，對(duì)五環(huán)外增加1套購(gòu)房指標(biāo)。

從政策空間上來(lái)看，當(dāng)前北京仍然為全市限購(gòu)，外地購(gòu)房者需要連續(xù)60個(gè)月社保/個(gè)稅，限購(gòu)政策全國(guó)最嚴(yán)，首付比例和房貸利率亦處于高位，均具備優(yōu)化空間。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，深圳和廣州的政策密集出臺(tái)，說(shuō)明四個(gè)一線城市的動(dòng)作頻率是一致的，或也意味著北京接下來(lái)也會(huì)出臺(tái)放松政策，尤其是體現(xiàn)在房貸政策層面。

中指院分析認(rèn)為，北京需求端政策優(yōu)化方向，或包括以下幾個(gè)方面：一是降低非京籍社保/個(gè)稅年限要求，5年改3年，或針對(duì)不同區(qū)域調(diào)整年限要求；二是針對(duì)特定人群放寬限購(gòu)政策，如針對(duì)人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購(gòu)房名額；三是放開(kāi)大面積段限購(gòu)，如120平方米或144平方米以上戶型；四是降低首付比例、降低房貸利率，首套首付比例有望降至20%、房貸利率降至LPR以下，二套首付比例、房貸利率或根據(jù)不同區(qū)域設(shè)定不同要求等。“短期來(lái)看，若北京相關(guān)政策優(yōu)化預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，多項(xiàng)政策舉措落地，預(yù)計(jì)將助推核心城市市場(chǎng)活躍度提升，從而加快全國(guó)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)進(jìn)程。”