繼深圳、上海之后，廣州也加入一線城市住房“以舊換新”的隊(duì)列。
根據(jù)廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《廣州市住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《倡議書(shū)》），自5月25日起，首批共122個(gè)新房項(xiàng)目開(kāi)啟“以舊換新”活動(dòng)，截止日期為2024年11月24日。
此前，廣州市花都區(qū)已先行一步開(kāi)展商品房“煥新購(gòu)”活動(dòng)，并稱這是為進(jìn)一步激活花都區(qū)存量和增量房住房市場(chǎng)，支持剛性和改善性住房需求，推進(jìn)商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”。在花都區(qū)，首批參與“以舊換新”活動(dòng)的樓盤(pán)已有25個(gè)。
隨著中央定調(diào)“去庫(kù)存”，“以舊換新”正在成為消化存量房產(chǎn)的政策抓手。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超過(guò)50個(gè)城市支持住房“以舊換新”。
廣東宏力律師事務(wù)所合伙人何雁英律師對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，住房“以舊換新”是指購(gòu)房者將自己的舊房出售，并用售得的資金購(gòu)買(mǎi)新房。住房“以舊換新”沒(méi)有創(chuàng)造新的法律關(guān)系，只是將之前彼此獨(dú)立的“賣(mài)一、買(mǎi)一”兩個(gè)交易流程合二為一，在購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介方建起一座橋梁，增強(qiáng)各方溝通，減少售房、購(gòu)房環(huán)節(jié)的各項(xiàng)摩擦。但在住房“以舊換新”中，購(gòu)房者仍需注意相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。
打通一、二手置換鏈條
與深圳類似，廣州樓市“以舊換新”由行業(yè)協(xié)會(huì)率先發(fā)起。
《倡議書(shū)》顯示，為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，加快廣州市一、二手商品住房流通，提升交易便利度和通暢度，降低交易成本，更好地滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求，瞄準(zhǔn)“激發(fā)住房消費(fèi)活力”“助力居民住房換新升級(jí)”等發(fā)力點(diǎn)，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起住房“以舊換新”活動(dòng)倡議。
值得注意的是，廣州此次推出的首批參與“以舊換新”樓盤(pán)數(shù)量遠(yuǎn)超過(guò)深圳（13個(gè)）、上海（30余個(gè)），達(dá)到122個(gè)，涉及番禺區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、增城區(qū)、黃埔區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)等區(qū)域的新房項(xiàng)目。核心區(qū)域中，僅越秀區(qū)還沒(méi)有相關(guān)樓盤(pán)參與。
克而瑞研究中心表示，“以舊換新”意在打通一、二手置換鏈條，促進(jìn)改善需求釋放，這背后反映的是二手房越來(lái)越難賣(mài)的市場(chǎng)現(xiàn)狀。值得注意的是，“以舊換新”寄希望撬動(dòng)的二手房交易，已成為當(dāng)下樓市不可忽視的主力。盤(pán)活這一存量市場(chǎng)或?qū)π路咳セ哂幸欢ǖ拇龠M(jìn)作用。
廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份的廣州二手房市場(chǎng)基本上延續(xù)3月份的熱度，月度成交量保持在9000套以上水平。但對(duì)比去年同期，這一成交表現(xiàn)仍不如預(yù)期理想，尤其是在過(guò)去成交量占比較大的非核心區(qū)市場(chǎng)，剛需客戶的購(gòu)房觀望情緒較為濃厚，廣州樓市全面復(fù)蘇仍“任重道遠(yuǎn)”。
具體而言，4月，廣州全市二手房成交9128套，環(huán)比下降2.61%，同比下降9.1%；均價(jià)為27537元/平方米，環(huán)比下降1.93%。分區(qū)域來(lái)看，花都區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)的成交跌幅較為明顯，分別成交921套、413套、334套，環(huán)比分別下降13.3%、11%、7.7%；番禺區(qū)和荔灣區(qū)的成交量不降反升，環(huán)比分別增長(zhǎng)1.5%、3.6%，分別為1360套、751套。
一手房市場(chǎng)方面，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，4月份，廣州全市新房網(wǎng)簽5218套，環(huán)比增長(zhǎng)29%，同比下降33%，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)26%至57.86萬(wàn)平方米。截至4月末，廣州全市新房庫(kù)存量為1166.07萬(wàn)平方米，去化周期約22.9個(gè)月。
實(shí)際操作細(xì)節(jié)待完善
“以舊換新”有助于進(jìn)一步激活二手住房市場(chǎng)，促進(jìn)改善性住房需求釋放、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需匹配，但在實(shí)際操作中有不少細(xì)節(jié)尚待完善。
《倡議書(shū)》顯示，“以舊換新”的參與對(duì)象包括換房人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，活動(dòng)流程包括換房人聯(lián)系相關(guān)企業(yè)或前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名參與、簽訂新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并繳納訂金、出售舊房、完成新房交易（或退訂）。
值得注意的是，《倡議書(shū)》中的活動(dòng)流程涉及相關(guān)約定期限。比如，房企在約定期限內(nèi)（建議不少于90天）鎖定換房人認(rèn)購(gòu)的新房房源，若換房人的舊房在約定期限內(nèi)成功售出，換房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)；若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，換房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按約定解除新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)無(wú)條件退還訂金，換房人無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任。同時(shí)，鼓勵(lì)房企結(jié)合自身實(shí)際，為換房人提供無(wú)憂選購(gòu)新房服務(wù)，包括鎖定新房房源、首付寬限期、無(wú)責(zé)任解除新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并退還訂金，以及為換房人提供購(gòu)房款折上折、購(gòu)房大禮包（家具、家電、家裝等）、減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等優(yōu)惠。
不過(guò)，《倡議書(shū)》也指出，具體執(zhí)行舉措和細(xì)則以各項(xiàng)目輸出為準(zhǔn)。5月24日，一家旗下有3個(gè)樓盤(pán)參與上述“以舊換新”活動(dòng)的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前相關(guān)項(xiàng)目尚未針對(duì)“以舊換新”制定特別的營(yíng)銷(xiāo)措施，還是按照往常安排積極去化。
何雁英律師表示，購(gòu)房者在參與“以舊換新”活動(dòng)的過(guò)程中，需要注意舊房交易風(fēng)險(xiǎn)、新房交易風(fēng)險(xiǎn)、貸款風(fēng)險(xiǎn)、稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)等方面。其中，購(gòu)房者在出售舊房時(shí)，需要確保房屋、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)完整，具有完全的處分權(quán)。在與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，明確房款支付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、稅費(fèi)承擔(dān)方式、未能按期付款的單方解除權(quán)限等，以此確保自己的合法權(quán)益；購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和信譽(yù)，確保開(kāi)發(fā)商具備合法的開(kāi)發(fā)資質(zhì)和房屋銷(xiāo)售許可證。最重要的是明確付款時(shí)間以及不能及時(shí)付款所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果，還要考慮新房交付及辦證的時(shí)間和條件，了解其中的權(quán)益保障條款。
與此同時(shí)，如果購(gòu)房者需要貸款購(gòu)買(mǎi)新房，也要注意貸款利率、還款方式等相關(guān)條款，并確保自己具備還款能力；還應(yīng)當(dāng)了解貸款合同中的違約條款，以免因違約而產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)；在舊房出售和新房購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，需要繳納相關(guān)的稅費(fèi)，如個(gè)人所得稅、契稅等，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)稅費(fèi)政策，并確保按時(shí)繳納稅費(fèi)，以免產(chǎn)生法律糾