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史詩級刺激,房地產再次起飛?普通人該如何面對這一次的救市?

發布時間:2024-05-22 16:12:11

上期評論“回購商品房”的文章發出后,官方又一天內連發了四個大招(5.17新政),素材多到說不完。

1、下調首套房首付比例至15%,二套房25%。

2、個人住房公積金利率下調0.25%至2.85%。

3、取消利率政策底,下放權力,重磅政策將應出盡出。

4、央行設立3000億保障性住房再貸款。

這幾天,不少大V都改口了,有人說“歷史性的拐點到來了”,有人說“打爆樓市空頭”,還有人說,“現在就是入場的最佳時機”。

各大媒體也是瘋狂輸出“房價即將見底,快點抄底”的理念。

重重利好之下,深圳樓市是第一個火爆的。

昨天(5.19)深圳熱銷的新聞滿天飛,據說周末一天的帶看量,創下四年新高,置業顧問又開始忙得顧不上吃飯了。中介平臺顯示,周末兩天深圳的成交量直接翻倍了,有人預估深圳5月的成交量將破萬。與此同時,開發商收回優惠、宣布漲價的戲碼,又開始上演了。

一句話總結,樓市氣氛組,已經先嗨起來了。

后臺很多人私信我,是不是到了該出手的時候了?

對于房地產,我一直以來的看法都是,政策僅能做到錦上添花,絕不能一夜之間把市場拉起來,更做不到短期內買賣雙方市場互換。所以那些聽風就是雨的開發商,如果自身沒有實力,現在敢逆風漲價,最后一定是搬起石頭砸自己的腳。

今天的文章,我想整體回顧一下這段時間出手救市的立場,即了解內在運行機制,以及分析一下這套組合拳之后,接下來市場將出現的變化。

首先要明確的是,近期重磅政策密集出臺,背景一方面是市場跌勢難止:5.17日國家統計局公布了4月份70個大中城市的二手房房價指數,69城下跌,僅有昆明一城上漲。

 

房市嚴格遵循“買漲不買跌”的邏輯,照這么跌下去,買家會越來越少,房子會越來越難賣,俗稱市場會進入“有價無量”時代。而房子凝結了中國絕大部分的財富,房地產更是內需之母,這種局面不打破,后果將是難以承受的。事已至此,中央層面已經沒有退路了,只能放出組合拳救市。

細算一下,最近幾年買房真的虧麻了,以北京為例,4月房價同比下跌5%,且利息在5%左右,實際上北京大部分房子的租售比都低于2%,也就是說房東每年虧損在8%左右。

最近聽到一種新奇的說法,令人我大為震驚:竟然有人在反向炒房價,以前是炒高,現在是炒低——即把房子賣了再買回來,小紅書上有人發帖稱,200萬賣的,一年后以140萬買回同小區更好的樓層,一年小賺五六十萬。

另一方面,錢在金融系統放不出來,銀行都快被逼瘋了。這從近一年的商業銀行多次下調定期利率、居民存款暴增、銀行凈息差不斷下行等,可見一斑。

國家統計局數據顯示,1-4月個人按揭貸款同比下降近40%,更多的數據我就不貼了,聚焦到房貸層面,則是貸少還多。而且去年和今年一季度,都出現了房貸余額負增長的情況,這說明提前還貸的勢頭依舊很兇猛。過去銀行是躺在房貸上吸血,現在則是全行業打響了息差保衛戰。

這里插一句,本月LPR利率保持不變,這意味著此番調降后,新購買首套房貸利率和存量房貸利率的利差再一次擴大至1%了,也即是說,接下來很多人又要謀劃著換貸了,除非存量房貸也跟著調降。

 

實際上,過去三年經營貸已經由12萬億猛增至25萬億了,按通常三年期限來說,今年開始經營貸面臨大規模的續貸。續貸需要重新評估資產,由于房產價值普遍下降,貸款正常情況下會減少,貸款人需要補足差額。估值下降導致抵押資產縮水,商業銀行不良率也會上升。

其次,本輪救市,到底在救什么?換句話說,組合拳新政,到底釋放了怎樣的能量?

房地產冷與熱,房價漲與跌,本質都是由供應(賣不掉)和需求(沒人買)影響的。這幾年房地產沒人買單,問題出在需求端,即買盤大幅萎縮。

原因籠統來說,就是經濟增速下降后,居民部門的就業和收入也出現了問題,購買力驟降。當然了,這其中還有爛尾樓勸退,房價下跌更沒人買的原因。

以前救市,基本都是圍繞供應端發力,是在救開發商和銀行,本輪救市則是供應端和需求端同時干預:降利率、降首付,以及新增特別國債回購商品房,還有前不久住建部提到的以商品房庫存決定供地指標,是雙管齊下,降低利率和首付比例,吸納更多需求入場;回購商品房、嚴控供地指標,則是減少市場供應。

我兩年前就在聲嘶力竭呼吁的事情,今天終于有了回應。首先要為政策的疾風驟雨點贊,拋開作用先不說,至少現在是在需求端發力了,是名義上為買房人讓利了,而不是延續此前的“添油戰術”,病急亂投醫。

這套組合拳打出后,哪些群體最可能買房?

我們不妨分析一下,這套組合拳對誰影響比較大。

高凈值人群幾乎沒有影響,因為他們缺的是房票,以及房價上漲的趨勢,并不缺首付比例和利率層面的仨瓜倆棗。

中等收入人群,影響有限,這類人大多都有房,新政可能會加劇大城市部分年輕人群上車,這類人有實際需求,而且新政確實降低了購房成本。深圳就是最好的例子,新政后,看房成交的主力就是年輕人,成交房源主要以低總價的剛需房為主。

低收入人群,影響很大,低首付政策無疑為經濟基礎薄弱的家庭帶來了一線希望。但這類人現在最不應該上車,因為上車成本雖然減少了一個量級,月供支出也上升了一個量級。經濟形勢的波動,可能對這些家庭造成致命打擊,甚至可能引發更大規模的金融風暴,美國次貸危機的前車之鑒,我們要引以為戒。

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