5月17日，房地產(chǎn)領(lǐng)域重磅政策密集出臺，全國層面房貸利率下限正式取消、首付款比例和公積金貸款利率也迎下調(diào)，隨即央行又宣布設立3000億元保障性住房再貸款，政策組合拳力度空前。

新政出臺至今已滿百日。這100天里，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了怎樣的變化，政策效果如何，未來走勢又會怎樣？

記者采訪多位房地產(chǎn)行業(yè)人士了解到，整體來看，目前房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整之中，不過一二線熱點城市商品房銷售已邊際好轉(zhuǎn)，尤其是二手房市場的活躍度持續(xù)改善。此外，已有部分省會城市及企業(yè)擬將對保障性住房再貸款政策的運用納入其“十五五”規(guī)劃，長期來看政策效果有望持續(xù)釋放。

——重點城市二手房市場先行回暖

“517新政”后，北京等重點城市紛紛跟進落實，一二線城市商品房銷售邊際好轉(zhuǎn)。記者走訪房產(chǎn)中介了解到，新政出臺后看房客戶明顯增多。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，6月、7月北京二手房網(wǎng)簽量分別達約1.45萬套、1.56萬套，環(huán)比增長12.0%、3.9%，同比增長29.1%、60.2%，其中后者還是近16個月以來新高。

同期其余一線城市也均有回暖，以7月為例，據(jù)當?shù)匮芯繖C構(gòu)或房產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，深圳二手住宅過戶4573套，環(huán)比、同比分別增長9.6%、102.4%，為近39個月來最高；上海二手住宅成交1.82萬套，盡管環(huán)比減少23.79%，但同比增加44.7%；廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量則再度破萬，處于2021年5月以來的較高水平。

“7月份，全國22個重點城市二手住宅成交套數(shù)同比增速達31%。”在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進看來，成交數(shù)據(jù)恢復至相對高位的背后，主要是“517新政”后各地購房政策持續(xù)放寬，一些高性價比的二手房房源得到較好去化。

據(jù)其統(tǒng)計，7月全國10個重點城市二手住宅成交均價環(huán)比下降約1%、同比下降7%。“相比過去的歷史峰值或最高點，目前購房者認購二手房，平均每套房可節(jié)約近50萬元。很顯然房價調(diào)整對降低購房者置業(yè)成本有積極作用。”嚴躍進說。

不過對于賣方來說，還是希望房價可以盡快企穩(wěn)。在北京某資深房產(chǎn)中介看來，房價有望在當前水平穩(wěn)定下來。“在新政集中促成一批前期積累的或著急買賣的需求成交之后，市場逐漸進入博弈階段，買賣雙方更加理性，雖然需求仍在，但不急賣的業(yè)主對降價意愿降低，短期內(nèi)房價繼續(xù)往下或重新往上的概率都不大。”

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京持平、上海漲0.1%、廣州降0.9%、深圳降1.2%。二、三線城市二手住宅售價環(huán)比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1個百分點。

不過也要注意的是，雖然二手房市場逐漸回暖，但新房市場仍在承壓。中指研究院報告認為，這背后反映的是當前二手房與新房市場間置換傳導效應減弱，替代效應增強；同時居民置業(yè)對新房交付仍有一定擔憂，首選更加傾向現(xiàn)房，預計短期內(nèi)新房市場將持續(xù)筑底行情。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓也認為，當前房地產(chǎn)銷售偏弱，不是弱在現(xiàn)房，更多或還在期房，居民對開發(fā)商的信任有待進一步提升。“新政確實為有基礎需求的購房者提供了實實在在的幫助，當前房貸利率也已在較低水平，隨著保交樓工作逐漸顯效，只要開發(fā)商能夠提供現(xiàn)房，將有相當一部分的需求逐步釋放。”

不過馬泓也提示，從更長周期觀察，地產(chǎn)行業(yè)仍然處于調(diào)整階段，隨著經(jīng)濟回升向好，預計一線城市的樓市將更早企穩(wěn)，然后省會城市逐漸跟進，三四線城市則受庫存等因素影響或需要更長時間調(diào)整。

——再貸款工具助“存量房”變“保障房”

除多項促需求政策外，5月17日宣布設立的3000億元保障性住房再貸款也是本輪政策的一大亮點，旨在激勵引導金融機構(gòu)支持地方國有企業(yè)收購已建成未出售商品房，用于配租配售。

收購已建成存量商品房用作保障性住房，是黨中央、國務院作出的重要決策部署，有利于推動已建成存量商品房去庫存、助力房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同時盤活存量資源加大保障性住房供給，滿足中低收入家庭、新市民和青年人的住房需求。

據(jù)了解，保障性住房再貸款利率為1.75%、期限1年、可展期4次，央行按貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。數(shù)據(jù)顯示，截至6月末央行已審核發(fā)放相關(guān)再貸款資金超120億元。

針對上述再貸款推進是否偏緩的市場疑慮，有受訪人士對記者表示，一方面是工具設立時間相對較短，且仍然采用“先貸后借，按季操作”模式，即金融機構(gòu)先發(fā)貸款后下一季度才向央行申請再貸款資金，因此產(chǎn)生了一個季度的時間差。

“另一方面也是為了把專款專用落到實處，銀行、企業(yè)等都要對項目進行合規(guī)審查，相關(guān)機制也需要時間，后續(xù)貸款投放有望進一步加快。”上述受訪人士說。

根據(jù)中指研究院測算，3000億元保障房再貸款有望帶動收儲約7100萬平方米的商品住宅。以去年全國商品住宅銷售面積9.5億平方米計，收儲規(guī)模占新建住宅銷售比重約7.6%；以今年6月末住宅待售面積3.8億平方米計，收儲有望推動住宅待售面積回落約18.7%。

結(jié)合最新案例來看，8月16日，武漢市利用保障性住房再貸款收購存量商品房項目首單落地。武漢安家保障性住房有限公司簽約招商愉樾項目和空港中心三期項目，收購面積超2萬平方米，改造裝修后可為該市提供保障性租賃住房500余套。

其中招商愉樾3棟2號樓項目地處漢陽區(qū)鐘家村商圈、緊鄰地鐵6號線，空港中心城三期2號樓項目則位于黃陂區(qū)航城西路和慶云路交匯處、交通便利通達，有利于為區(qū)域內(nèi)新青年、新市民和企事業(yè)單位員工等更好提供住房保障。

“租賃住房屬于微利行業(yè)，在短期內(nèi)租金難以大幅提升的背景下，3000億元再貸款可幫助企業(yè)在一定程度上降低融資成本，從而用更便宜的資金獲取房源并提高收益率。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示，再貸款為盤活存量提供了有效助力。

從更長期來看，趙然還提到，當前已有一些二線省會城市及企業(yè)在制定與住房租賃相關(guān)的“十五五”規(guī)劃中明確考慮，將積極運用好保障性住房再貸款等貨幣及財政政策，加大力度做好保障性住房供給工作，助力滿足工薪群體剛性住房需求。

政策多措并舉下，二季度以來去庫存工作也取得了一定成效。如據(jù)易居研究院統(tǒng)計，7月全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模分別環(huán)比、同比減少了1.0%、3.5%。